Asiantuntijan suorittama kuntotarkastus on keskeinen osa asuntokauppaa – Tällaiset asiat tilaajan kannattaa pitää mielessä

Kuntotarkastuksessa perehdytään kattavasti rakennuksen ikään, rakenteisiin, tehtyihin remontteihin sekä esimerkiksi ilmanvaihto-, lämmitys- ja sähköjärjestelmiin. Näiden lisäksi huomioidaan myös sisäilman laatu sekä olosuhteet, kuten lämpötila ja kosteus. 

• Ammattilaisten suorittamat kuntotarkastukset ovat yleistyvä osa asuntokauppoja.
• Kuntotarkastuksissa asiantuntija perehtyy pintapuolisesti asunnon perustietoihin, rakenteisiin, järjestelmiin ja sisäilmaan.
• Laadukkaan kuntotarkastuksen myötä tilaaja saa perinpohjaisen raportin kohteen kunnosta ja voi siten välttyä lukuisilta terveydellisiltä ja taloudellisilta riskeiltä.

Mitä asuntokaupan kuntotarkastukseen konkreettisesti kuuluu? 

Asuntokaupan yhteydessä suoritettavassa kuntotarkastuksessa noudatetaan alalle määriteltyä yhteistä toimintamallia. Tarkastuksia ohjaavat siis yksityiskohtaiset standardit, jotka sisältävät kaikki tarkastuksiin kuuluvat toimenpiteet.

1. Haastattelu

Kuntotarkastus etenee tyypillisesti siten, että tarkastuksen tilaajaa haastatellaan asuntoon liittyvistä perustiedoista, kuten rakennuksen historiasta, tehdyistä remonteista sekä havaituista ongelmista ja niiden korjaustoimenpiteistä.

2. Rakennuksen läpikäynti

Kun haastattelut ja olosuhdemittaukset on tehty, ammattilainen käy rakennuksen läpi niin ulkoa kuin sisältäkin. Tarkastus voi edetä esimerkiksi niin, että tarkastaja tutkii paikat ensin ulkoa ja sen jälkeen sisältä edeten alhaalta ylöspäin eli pohjasta kohti kattoa. Tarkastus on pääosin aistinvaraista, mutta rakenteita voidaan mitata ja tutkia myös esimerkiksi lämpökameran avulla.

Ensin tutkinnan kohteena ovat rakennuksen perustukset, pohjan tuulettuva tila sekä ulkoseinät, ja sen jälkeen käydään pintapuolisesti läpi kaikki sisätilat. Tarkastukseen kuuluvat myös rakennuksen välipohjat, yläpohjat ja ullakon mahdolliset tuulettuvat tilat.

3. Järjestelmiin tutustuminen

Rakenteiden läpikäynnin jälkeen tarkastaja tutustuu käytössä oleviin järjestelmiin, kuten ilmanvaihtoon ja lämmitykseen. Järjestelmistä katsotaan muun muassa, vastaako ilmanvaihto suunnitelmaa, toimiiko se tarkoituksenmukaisesti ja ovatko sisäilman ja ulkoilman väliset paine-erot oikeassa suhteessa.

Asuntokaupan kuntotarkastus kestää tyypillisesti noin 3–4 tuntia, ja sen jälkeen tarkastaja kirjoittaa raportin havainnoista ja tarvittavista toimenpiteistä. Yleensä koko palveluun varataan aikaa noin kaksi työpäivää.   

Raporttiin sisällytetään perustiedot rakennuksesta tilaajan kanssa tehdyn haastattelun pohjalta. Perustietojen ohella raporttiin kirjataan kaikki havainnot, mittaustulokset sekä niiden pohjalta tehtävät johtopäätökset rakenteista ja järjestelmistä. Jos havainnot ovat huomattavan vakavia, kuten tiloissa esiintyvä esimerkiksi voimakas homeen haju, raporttiin kirjataan myös toimenpide-ehdotukset eli yleisimmin lisätutkimukset tai suorat korjaukset.  

• Asuntokaupan kuntotarkastus noudattaa alakohtaisia standardeja.
• Kuntotarkastukseen kuuluu rakennuksen ulko- ja sisäosien rakenteiden sekä järjestelmien pintapuolinen tutkiminen.
• Tarkastuksesta kirjoitetaan lopuksi raportti, josta ilmenevät rakennuksen perustiedot, havainnot, johtopäätökset sekä jatkotoimenpiteet.

Rakennusten tyypilliset ongelmat  

On hankalaa saada myytyä asuntoja, joissa on paljon tiedossa olevia vikoja ja vaurioita. Tämän vuoksi myyjän tuntemat ongelmat yleensä korjattu vähintään maallikon ymmärryksen ja osaamisen tasolla jo ennen asunnon myyntiin laittamista. 

Silti asuntokauppojen kuntotarkastuksissa löytyy säännöllisesti erilaajuisia vaurioita tai vähintään riskejä tulevaisuuden ongelmille. Yleisimpiä löydöksiä ovatkin erilaiset riskirakenteet, jotka eivät ole vielä aiheuttaneet ongelmia mutta saattavat ajan kuluessa realisoitua ja pahentaa tilannetta. 

Rakennusten riskirakenteet ja erilaiset vauriot ovat ominaisia erityisesti 70- ja 80-lukujen rakennuksille. Tällaisia ovat esimerkiksi 

• valesokkeli
• salaojitusten puuttuminen
• perustusten suojaamattomuus patolevyillä
• ilmanvaihdon riittämättömyys eli korvausilman puute
• koneellisen ja painovoimaisen ilmanvaihdon yhdistäminen
• erilaisten kattovuotojen ja ilmavuotojen mahdollisuus.

Rakennusmääräykset ovat kiristyneet vuosien mittaan, ja 90-luvulta eteenpäin rakennustekniikan suunnittelussa on menty jatkuvasti parempaan suuntaan. Etenkin kuluvan vuosituhannen puolella riskirakenteiden aiheuttamiin ongelmiin ei enää juurikaan törmätä. Määräysten ja rakennustekniikan kehityksen tuloksena rakennetaan siis yksinkertaisesti parempia taloja.  

00- ja 10-lukujen taloissa toki ilmenee myös rakennusteknisiä ongelmia, mutta ne eivät ole seurausta systemaattisesta suunnittelusta. Sen sijaan nykyaikaisten talojen ongelmat liittyvät tyypillisesti rakennusten ylläpidon puutteeseen tai rakentamisen aikana sattuneisiin virheisiin. 

Selkeiden sisäilmaongelmien havainnoinnin puute ihmetyttää 

Alakohtaisten standardien noudattamisesta huolimatta jotkin asiat saattavat jäädä kokeneemmaltakin tarkastajalta huomaamatta. 

Vaikka kuntotarkastus olisi rakenneteknisesti hyvä, joissain kohteissa ilmenee tarkastuksesta huolimatta esimerkiksi vahvaa homeen hajua, jota ei ole huomioitu raportissa. Tämä ilmentää sisäilman tarkastuksen puutteellisuutta. Usein yhteistä toimintamallia noudattavat tarkastajat ihmettelevätkin, miten kaikissa kohteissa ei ole havaittu sisäilman laatuongelmia. 

Puutteellisuus selittynee kuntotarkastuksen aistinvaraisuudella. Tällaisissa kohteissa kosteuden aiheuttamat vauriot ovat piileviä, eivätkä ne ole pintapuolisesti nähtävillä ja siten paljastu helposti avaamatta rakenteita. Kaikki tarkastajat eivät havaitse esimerkiksi hometta samalla tavoin hajun perusteella. Silti sisäilman laatu on kuitenkin olennainen osa rakennuksen vaurioiden havainnointia, ja se tulisi varmistaa aina.  

Jos asuntokaupan kuntotarkastuksessa ilmenee selkeää syytä perinpohjaisemmalle tutkimukselle, myös laajempi tutkimus on mahdollinen. Jos tarkastuksessa havaitaan viitteitä homeongelmasta ja kuntotarkastus on siihen luonteeltaan liian kevyt, rakennuksessa voidaan suorittaa esimerkiksi kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus.